中古戸建て＋リノベーション 物件選び②
中古住宅の物件選び（土地の価格）
物件選びには、周辺の土地の値段が重要だと思ってます。
建物は、古くなれば価値がなくなりますから、老後売却などを考えると土地の値段は資産として揺るぎ無いものとなります。
土地の値段を調べるには、普通に更地で売りに出されている周辺の土地の価格を調べてみる。という事と、地価公示価格を調べてみるという方法があります。
どちらも調べてみたんですが、不思議な事に地価公示価より実際に売られている価格って高いんですよね。私が調べた所、公示価格の１１５％〜１２０％程で売られている事が多くありました。
辻堂駅周辺を例に挙げると、
１００ｍ２〜１３０ｍ２位の広さで、徒歩１０分〜１５分で平均１ｍ２当たり３１万で売られていますが、公示価格を調べると２６万円！なので実際に売られている価格は、公示価格の１２０％になってます。他のエリアも調べてみたんですが、大体同じ傾向でした。
なので、公示価格の１１５％程度が土地の値段、残りは家の値段って計算してみて、家にどの程度価値があるのかを計算して、新築で大体２５００万とした場合、どの程度リノベーションすると理想の間取りになるかを考えることにしてました。
あと、調べる際に、道路に面してるかで価格は変わってくるので注意が必要です。
土地の面積が広いのでお得って思っても、道路に面して無い敷地なので、道路までの通路が敷地面積に入っている事がよくあります。土地の広さにも関係しますが、普通に近隣に囲まれた家になってしまう事になります。
他には、駅徒歩とか築年数とか周辺環境とかいろいろありますが、まずは上記をベースに物件を検討しました。
という事で、次回は好みの物件が見つかって、銀行審査などの話をしていきたいと思います。
中古戸建＋リノベーションの物件選び①
前回の続き
中古戸建て（リノベーション）を検討し、リノベーションを含めて住宅ローンが組める事がわかり本気で家を購入しようかと考えることになる。
中古＋リノベーションの物件選びについて
SUUMOなどで物件を検索するか、不動産の持っている物件を紹介してもらうかが一般的かと思います。
ここでふと疑問が・・？
SUUMOで良い物件をみつけたとして、掲載している不動産会社がリノベーションをやっているか？やってない場合、別で工務店や設計事務所に問い合わせが必要になる。そうした場合、銀行と資金の相談が複雑になり、つなぎで資金が必要になる可能性があるかもしれない・・
でも平気！
SUUMOに掲載している物件は掲載した不動産会社からしか買えないと思ってる人多いかと思います（私もそうでした）
しかし、不動産会社は不動産流通機構が運営しているREINS：レインズ（Real Estate Information Network System）というものがあり、そこに乗っている物件は全て扱えるのです！
実際にリノベーションの会社に自分でSUUMOで調べた物件をレインズで検索してもらうと全て載っていて、電話で問い合わせして、住所の確認もできちゃいました！
この仕組みを知っていると物件の探し方、不動産会社の選択に幅が広がるのではないでしょうか？特に私のように、リノベーションを検討している人は！そうじゃない人も不動産会社を選択できるというのは大きなメリットになりますよね！！
レインズは登録している不動産会社しか見れないので、基本は不動産会社に調べてもらうのが良いですが、個人でも見れるサイトも準備されているようです。私は結局リノベーションの会社に全て調べてもらったので、使いませんでしたが以下に紹介しときます。
次はいよいよ物件選び！
さて、少しづつ疑問が解消されて、いよいよ物件選びです！
前回お伝えしたように、湘南地区で物件を検索！使ったのはみなさんもご存知緑の可愛いモジャモジャがマスコットのSUUMOです。（何故か使いやすかった！）
インターネット検索は得意なので、ひたすら検索・・しかし物件が少なくてすぐに見終わってしまう。
私が始めたのは５月で、その時期はまだ良い物件はありましたが、そこから現在７月までに物件は激減！どうなってるのでしょうか・・・見てください！辻堂付近の中古戸建ては８件！ブログを書いてる時には既に物件を決めていたのでギリギリセーフ！
７月から始めていたら、戸建て購入はあきらめていたかもしれません。前回書いた都内のマンション事情と良く似てますね。これから価格が上がるのでしょうか・・怖）
次回は、物件選び②土地の値段と建物の値段について書いていきたいと思います♪
不動産購入にむけて
コロナで旅行も行けなかったGW、
ふとインスタのリノベーションの広告がきになり暇なので話を聞きにいったのがきっかけで、戸建て一軒家を購入することに！（現在銀行融資本審査中）
それまでにいろいろ悩んで、いろいろ調べた事を書いてくことにしました。
どこから説明しようかな・・
まずは、ライトに中古＋リノベーションに興味を持った理由から、
不動産の選択は①〜④があると思います。
①新築マンション
②新築戸建
③中古マンション
④中古戸建て
まず、①③のマンションについては管理費＋修繕維持費をずっと払い続けなくてはならない事。それと、趣味がサーフィンという事もあって、湘南の海に自転車で行きたいという理由から必然的に選択肢から外れました。ロングボードはエレベータに入らないですし・・
マンションは不動産価値が下がりにくいという事もありますが、それは都内で駅近（駅徒歩６分以内）の話で、湘南地区では土地があったほうが資産が有効かと思いました。
次に、中古か新築か？
結論、私は中古をリノベーションするという事を選択しました。
理由は、
新築には消費税がかかる！
一度居住したら中古！になってその時点で価格は下がります！
それとちゃんと計算した訳ではありませんが、不動産会社が、新築を売るには、土地を買って、解体や整地をして、測量して、図面を作成して、広告を出す。など、これらに必要な人件費や広告を含めた諸経費が必要で、土地を購入してから、回収までに時間がかかるので、キャッシュフローの観点でも、普通に考えてそのぶんの利益を積まないとならないですよね！！
なので、絶対に高いはず！？って思いました！
（ちゃんと説明できる方教えてください・・）
その点、中古はどうでしょうか？？
個人売買になるので、消費税はかかりません！それと仲介手数料以外に経費がかかりません。
経費って言っても、SUUMOのような媒体に掲載する程度で、手数料も大体３％（これも高いとおもうけど・・）
ただし、中古は好きな間取りがえらべません！！
なので、中古＋リノベーションが気になっていたのです。
しかし、どうしても、中古＋リノベーションを購入する際の疑問がありました！
それは、住宅ローンです！
例えば中古物件をローンを組んで購入します。この時は当然ですが、住宅ローンを使えます。
住宅ローンはネット銀行の影響か、最近では短期なら０．４75％という激安金利です。ただしリノベーション費用は？？住宅ローンが適応できなかったら、高い金利でお金を借りる事になるの？
って事で、リノベーションを扱っている会社に話を聞いてみる事にしました。
結論は、
リノベーション費用を含めて、住宅ローンを組めるらしいです！
昔は、リノベーションを住宅ローンに対応してる銀行が少なかったものの、
最近は空き家、空き地の流通活性化が国策として掲げられている事もあり、リノベーションにも対応している銀行が多くなっているそうです！
但し、住宅ローンは物件を担保にしますので、物件の評価額が低いと借りれる金額も低くなります！ですので、注意が必要です！
よく言われているのが、1981年に耐震基準が変わったのでそれ以降が良いという事（こんな古い家はさすがに買う人いないんですね・・）次に、２０００年に木造住宅の耐震性の基準もかわったという事、なので、２０００年以降の物件が良いでしょう。
理想は、中古物件の価格は土地と建物の価格に分けられて、建物の価格がほとんど含まれないけど、土台は使える！っていう都合の良い物件ですね！
木造の減価償却は２２年なので、大体築２０年くらいになると建物分の金額は低くなってる事が多いです。そして、その分リノベーションにお金をかければ安価に理想の家に住めるのではないでしょうか！
※但しそううまく物件があるかというと・・なかなか難しいんですよね・・この計画（中古リノベーション）は都合の良い物件があってからこそ成り立ちますので、なければどうする事もできません・・これは次回以降書きたいと思います。
余談：
しかし、都内のマンションの高騰ぶりはすさまじいですね・・。
４０００万以下で検索しても全く物件が無い状況。。
私は都内のマンション１室（１LDK45ｍ２)を投資用に所有してるのですが、2010年に2900万で購入したマンションは現在の価格を調べてみると4200万です。場所は池袋徒歩１４分、要町５分という立地。池袋ってターミナル駅とはいえ、品川など人気エリアに比べれば地価は安いはずなのに、１LDKで4000万もださないと買えないんです。家族で住む場合２LDK、３LDKなんて一般世帯ではなかなか手が出せない金額になりそうです。異常な高騰としか言えません！！
大手デベロッパーがハイスペックマンションに注力している事や、消費税増税などで買い急ぐ人がいる。また、ウッドショックで木材の価格が高騰しているのに加え、建築会社も人手不足！なので、しばらくはこの価格が続くのではないかとの予想が多く、マンション購入を検討されてるいる方はちょっと我慢が必要な気がします。ただ・・
このままこの価格が続くのかと考えると、どうだろ・・？
日本の給料ベースでは消費が落ちて価格が下がるのではないでしょうか・・
ちなみに、給与以外に住宅を買えるとしたら、相続がありますね！
１９８０年バブル期に３０歳の人は今７１歳、当時４０歳の人は８１歳、このあたりの資産も今後の消費には関係してくるかもしれないですが、、もう私の頭脳ではどうにもなりませんので、このへんで・・終わりにしたいと思います。
次回からは、銀行審査に向けて行ったことや住宅を購入する際の経費や流れなどを書いていきたいと思います。
でわ。
