不動産購入にむけて
コロナで旅行も行けなかったGW、
ふとインスタのリノベーションの広告がきになり暇なので話を聞きにいったのがきっかけで、戸建て一軒家を購入することに!(現在銀行融資本審査中)
それまでにいろいろ悩んで、いろいろ調べた事を書いてくことにしました。
どこから説明しようかな・・
まずは、ライトに中古+リノベーションに興味を持った理由から、
不動産の選択は①〜④があると思います。
①新築マンション
②新築戸建
③中古マンション
④中古戸建て
まず、①③のマンションについては管理費+修繕維持費をずっと払い続けなくてはならない事。それと、趣味がサーフィンという事もあって、湘南の海に自転車で行きたいという理由から必然的に選択肢から外れました。ロングボードはエレベータに入らないですし・・
マンションは不動産価値が下がりにくいという事もありますが、それは都内で駅近(駅徒歩6分以内)の話で、湘南地区では土地があったほうが資産が有効かと思いました。
次に、中古か新築か?
結論、私は中古をリノベーションするという事を選択しました。
理由は、
新築には消費税がかかる!
一度居住したら中古!になってその時点で価格は下がります!
それとちゃんと計算した訳ではありませんが、不動産会社が、新築を売るには、土地を買って、解体や整地をして、測量して、図面を作成して、広告を出す。など、これらに必要な人件費や広告を含めた諸経費が必要で、土地を購入してから、回収までに時間がかかるので、キャッシュフローの観点でも、普通に考えてそのぶんの利益を積まないとならないですよね!!
なので、絶対に高いはず!?って思いました!
(ちゃんと説明できる方教えてください・・)
その点、中古はどうでしょうか??
個人売買になるので、消費税はかかりません!それと仲介手数料以外に経費がかかりません。
経費って言っても、SUUMOのような媒体に掲載する程度で、手数料も大体3%(これも高いとおもうけど・・)
ただし、中古は好きな間取りがえらべません!!
なので、中古+リノベーションが気になっていたのです。
しかし、どうしても、中古+リノベーションを購入する際の疑問がありました!
それは、住宅ローンです!
例えば中古物件をローンを組んで購入します。この時は当然ですが、住宅ローンを使えます。
住宅ローンはネット銀行の影響か、最近では短期なら0.475%という激安金利です。ただしリノベーション費用は??住宅ローンが適応できなかったら、高い金利でお金を借りる事になるの?
って事で、リノベーションを扱っている会社に話を聞いてみる事にしました。
結論は、
リノベーション費用を含めて、住宅ローンを組めるらしいです!
昔は、リノベーションを住宅ローンに対応してる銀行が少なかったものの、
最近は空き家、空き地の流通活性化が国策として掲げられている事もあり、リノベーションにも対応している銀行が多くなっているそうです!
但し、住宅ローンは物件を担保にしますので、物件の評価額が低いと借りれる金額も低くなります!ですので、注意が必要です!
よく言われているのが、1981年に耐震基準が変わったのでそれ以降が良いという事(こんな古い家はさすがに買う人いないんですね・・)次に、2000年に木造住宅の耐震性の基準もかわったという事、なので、2000年以降の物件が良いでしょう。
理想は、中古物件の価格は土地と建物の価格に分けられて、建物の価格がほとんど含まれないけど、土台は使える!っていう都合の良い物件ですね!
木造の減価償却は22年なので、大体築20年くらいになると建物分の金額は低くなってる事が多いです。そして、その分リノベーションにお金をかければ安価に理想の家に住めるのではないでしょうか!
※但しそううまく物件があるかというと・・なかなか難しいんですよね・・この計画(中古リノベーション)は都合の良い物件があってからこそ成り立ちますので、なければどうする事もできません・・これは次回以降書きたいと思います。
余談:
しかし、都内のマンションの高騰ぶりはすさまじいですね・・。
4000万以下で検索しても全く物件が無い状況。。
私は都内のマンション1室(1LDK45m2)を投資用に所有してるのですが、2010年に2900万で購入したマンションは現在の価格を調べてみると4200万です。場所は池袋徒歩14分、要町5分という立地。池袋ってターミナル駅とはいえ、品川など人気エリアに比べれば地価は安いはずなのに、1LDKで4000万もださないと買えないんです。家族で住む場合2LDK、3LDKなんて一般世帯ではなかなか手が出せない金額になりそうです。異常な高騰としか言えません!!
大手デベロッパーがハイスペックマンションに注力している事や、消費税増税などで買い急ぐ人がいる。また、ウッドショックで木材の価格が高騰しているのに加え、建築会社も人手不足!なので、しばらくはこの価格が続くのではないかとの予想が多く、マンション購入を検討されてるいる方はちょっと我慢が必要な気がします。ただ・・
このままこの価格が続くのかと考えると、どうだろ・・?
日本の給料ベースでは消費が落ちて価格が下がるのではないでしょうか・・
ちなみに、給与以外に住宅を買えるとしたら、相続がありますね!
1980年バブル期に30歳の人は今71歳、当時40歳の人は81歳、このあたりの資産も今後の消費には関係してくるかもしれないですが、、もう私の頭脳ではどうにもなりませんので、このへんで・・終わりにしたいと思います。
次回からは、銀行審査に向けて行ったことや住宅を購入する際の経費や流れなどを書いていきたいと思います。
でわ。